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题目内容（请给出正确答案）

[主观题]

某房地产的年有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的综合资本化

率为7.5%。()

A．正确

B．错误

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第1题

某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为()万元。

A.457.40

B.476.98

C.686.10

D.715.48

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第2题

某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费

用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为（）万元。

A．368

B．552

C．561

D． 920

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第3题

某在建工程规划建筑面积为12400平米，土地使用期限为40年，从升工之日起计算。项目建设期为2年，

建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元每平米，可出租面积为建筑面积的65％，正常出租率为90％，运营费用为有效毛收入的25％。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60％。假设报酬率为8％，折现率为14％，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为()万元。

A.2281.83

B.2474.60

C.379B.30

D.4119.18

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第4题

某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报

酬率为2%，商场建筑面积为40 000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（）万元。

A．690.40

B．8284.79

C．8720.83

D．9746.81

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第5题

某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前，该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于()万元。

A.536

B.549

C.557

D.816

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第6题

某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期

限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为1000m2，运营费用率为40％。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将产生（）万元的贬值。

A．548.19

B．558.15

C．567.39

D．675.40

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第7题

某商铺建筑面积为500 m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建

某商铺建筑面积为500 m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场

上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/ m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地

产的报酬率为10%。该商铺的价值为（）万元。

A 521 B 533 C 695 D 711

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第8题

某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5％，经营费用为潜在毛收入的30％，抵

押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（）万元。

A．330

B．450

C．650

D．700

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第9题

某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年1

0月1目～2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2.建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：

（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。

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第10题

某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年用权。该地块规划允许建筑面积为4500㎡，有效面积系数为0.85。开发商通过市场研究了解到当前该地区中档写字楼的年净租金收入为450元/㎡，银行同意提供的贷款利率为15%的基础利率上浮2百分点，按季度付息，融资费用为贷款利息的10%。开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1000元/㎡，专业人员费用为建造成本的12.5%，行

A.200

B.206

C.210

D.215

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