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题目内容（请给出正确答案）

[主观题]

某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产同乙银行申清

抵押贷款，也办理了抵押登记．贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款()。

A.甲银行优先受偿

B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序

C.乙银行优先受偿

D.按两家银行的债权比例受偿

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第1题

根据下列材样回答 51～55 题。甲企业于2000年以划拨方式取得某城市四级地范围内的一宗工业用地，土地面积为4000㎡，随后投入资金200万元进行厂房建设，厂房总建筑面积为2500㎡。2003年，由于生产发展的需要，甲企业先后向乙、丙两家银行申请房地产抵押贷款，并分别获得贷款80万元和100万元，抵押期限均为三年，抵押贷款率均为50%。已知该城市基准地价成果于2000年公布执行，土地出让金以基准地价为基础核算，按四级工业用地基准地价核算的工业用地出让金标准为200元/㎡。另据调查，附近区域与该宗地类似的工业用地在2000年、2004年、2006年成交的土地出让金水平分别为200元/㎡、230元/㎡、250元/㎡。第 51 题甲企业在向银行申请抵押贷款时，房地产价格评估值V1可以表达为（）。

A.V1=土地使用权出让价格+建筑物重置价格-建筑物折旧额-应交纳的土地出让金

B.V1=土地使用权出让价格+200万元

C.V1=土地使用权出让价格+建筑物现值-应交纳的土地出让金

D.V1=土地使用权出让价格+建筑物重置价格×成新度-应交纳的土地出让金

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第2题

（三）甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请

了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。第 11 题下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是（）。

A．估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让

B．估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业

C．该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变

D．本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题

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第3题

2010年12月，W自治区A市C食品公司以出让方式取得了一宗A市城市规划区内的建设用地使用权，用于生产厂房建设，该宗地土地面积为12000m2，出让用途为工业。2014年12月，由于生产经营困难，C食品公司拟以其中的4500m2土地进行房地产开发，建造商品住宅用于销售，另外7500m2土地由C食品公司抵押给银行进行贷款。同时，C食品公司2009～2014年生产经营利润分别为180万元、210万元、240万元、260万元、280万元、300万元。试回答以下问题C食品公司以7500m2土地向银行申请抵押贷款时，下列说法正确的是（）

A.只需进行面积分割，无须办理抵押登记

B.食品公司应依照规定办理抵押登记，银行取得《土地他项权利证明书》

C.银行办理抵押登记，食品公司取得《土地他项权利证明书》

D.食品公司应将国有土地使用证存放在银行，直到还贷为止

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第4题

甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托

乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：物业名称 A B C 建筑面积/m2 65 48 50 成交单价/（元/m2） 15500 14500 15000 成交日期 2007年9月 2007年8月 2007年10月

请问：

1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？

2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素？（说明：回答若超过5个，只按前5个评分）

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第5题

下列情形中，抵押无效的有（）

A.李四以自家宅基地使用权作为抵押。贷款10万元装修住房

B.张三以夫妻名下房产作为抵押申请车辆贷款，其配偶并不知道

C.某撞房产在2002年的交易价格为50万元，银行按照2009年的评估价60万元核算贷款金额

D.某公司老总以公司财产为自己购买汽车提供抵押担保

E.红星中学提出以学校操场为抵押，贷款50万元翻新校舍

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第6题

已知欧元兑美元汇率为1.5230－1.5240，人民币兑美元汇率为，1美元等于6.1538－6.1552元。现在有一家进出口公司要从德国进口100万欧元设备，需要向银行购买欧元，所需人民币以公司未抵押的房地产向银行申请抵押贷款，请问该公司房地产评估价值为多少。所需人民币恰好等于抵押得到的贷款金额。银行3月期抵押贷款利率为6.5%。保留到小数点后4位。

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第7题

某业主以一大型物业作抵押贷款，与甲、乙、丙、丁四家银行签订了抵押合同；之后，甲、丙、乙、丁四家银行

与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为()。

A．三家银行按贷款额分摊

B．甲-乙-丙-丁

C．乙-丙-甲-丁

D．甲-丙-乙-丁

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第8题

某业主以一物业作抵押贷款，首先与甲、乙、丙三家银行签订了抵押合同，随后，业主分别先后与甲、丙、乙三家银行，到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，三家银行受偿顺序为（）。

A.三家银行按贷款额分摊

B.甲

C.丙

D.乙

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第9题

某公司为购置钢材以房产抵押,向甲银行贷款30万元,后又因购置原料之需仍以该房产抵押,向乙银行贷款50万元，并进行登记。上述二笔贷款到期时，因该公司经营不善无力还款。该房屋拍卖所得60万元应由()。

A.两家银行按债权比例受偿

B.甲银行优先受偿

C.乙银行优先受偿

D.两家银行均等受偿

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第10题

（一）某商品住宅开发项目，征收土地面积5000㎡，其中建设用地面积4500㎡，代征地面积500㎡，规划建筑面积

为15000㎡。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/㎡，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为7．47%，折现率为10%。第 4 题下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是（）。

A．在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押

B．在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押

C．在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置

D．在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权

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