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[多选题]

房地产开发公司于两年前以出让方式取得A号地的使用权，该地块位于市中心繁华地带，规划为商业用地。合同使用年限为40年，2年后该公司因资金问题，拟将该地块转让。根据上述资料，回答65-68题：该公司转让的先决条件是（）

A.取得国有土地使用证

B.交付全部地价款

C.交付全部土地使用权出让金

D.取得国家主管部门批准证书

答案

AC

解析：以出让方式取得土地使用权的转让城市房地产时应当符合条件按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书转让房地产时房屋已经建成的还应当持有房屋所有权证书

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第1题

2005年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅土地的使用权，并交纳土地使用权出让1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2005年3月1日动工开发。后因建设资金未到位，直到2006年10月20日仍未进行。这时土地出让者可以（）。

A.可以无偿收回土地使用权

B.可以征收200万元以下的土地闲置费

C.可以对凤凰公司处以相当于地使用权出让金百分之二十的罚款

D.既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款

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第2题

（)是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司，通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。

A.商品房

B.公租房

C.廉租房

D.经济适用房

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第3题

根据下列条件，回答下列各题。天虹房地产开发公司于1995年7月1日以出让方式获得某市一块国有土地的使用权，使用年限为40年。经开发建成商品房后，1997年7月1日将该宗房屋一并转让给大洋公司，大洋公司将其作为职工住宅分配给职工居住，职工李某于2000年1月1日搬入新居。此时李某对该土地的使用年限为（）。

A.40年

B.70年

C.35年6个月

D.36年

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第4题

天虹房地产开发公司于2005年7月1日以出让方式获得某市一块国有土地的使用权，使用年限为40年．经开

发建成商品房后，2007年7月1日将该宗房屋一并转让给大洋公司，大洋公司将其作为职工住宅分配给职工居住，职工李某于2010年1月1日搬入新居，此时李某对该土地的使用年限为【】

A． 40年

B．70年

C．35年6个月

D．36年

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第5题

按照《物权法》规定，下列关于A房地产开发公司取得的该建设用地使用权，表述正确的是()。

A.该建设用地使用权应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让取得

B.该建设用地使用权应当采取出让或者划拨等方式取得

C.A房地产开发公司应当合理利用土地，不得改变土地用途;需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准

D.A房地产开发公司取得该建设用地使用权，应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同

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第6题

某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未

来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元、29万元、30.5万元、29.5万元，报酬率为8％。用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为()万元。

A.35B.85

B.360.49

C.362.93

D.365.29

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第7题

某甲房地产集团经过调查，于1998年以出让方式取得某市一片生地50年土地使用权。该地块面积为1.8km2

，进行“七通一平”开发后，按照规划，区域内道路、绿地等公益事业占地面积为30%。根据调查，该市同类土地取得费用为10万元/亩，将生地开发成“七通一平”土地的开发成本、管理费用等为1.4亿元/km2。开发期为3年，每年开发费用及管理费用在期初均匀投入，第一年、第二年、第三年分别投入40%、30%，20%。贷款年利率一年期为6%、二年期为7%、三年期为8%；投资利润率为12%。当地土地增值收益是土地成本价格的 20%，土地还原利率为6%。1998年起至2004年地价上涨幅度为每年增长2%。

2002年某乙房地产开发公司在其中3000m2的A地块上建成综合写字楼并对外出租。写字楼面积6200m2，耐用年限50年，残值率为4%。目前该类建筑的重置价格为1800元/m2，建筑物还原利率为8%。2004年，某丙咨询公司以此作为典型案例，测算出该市同类房地产的综合还原利率为7.42%，请问是否正确？

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第8题

（一）某商品住宅开发项目，征收土地面积5000㎡，其中建设用地面积4500㎡，代征地面积500㎡，规划建筑面积

为15000㎡。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/㎡，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为7．47%，折现率为10%。第 4 题下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是（）。

A．在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押

B．在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押

C．在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置

D．在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权

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第9题

甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为10，设计高度为140m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度被降至110m。酒店现已按期竣工。为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1000万元，使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。规划调整给该开发项目造成的损失不包括()。

A.投资利息损失

B.前期工程费损失

C.酒店品质受损造成经营收益损失

D.土地价值减损

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第10题

房地产开发公司于2006年2月21日取得一幅土地的使用权，因建设资金未到位，《土地使用权出让合同》确定2006年4月1日动工开发。直到2007年4月20日仍未进行。这时土地出让者可以()。

A.可以无偿收回土地使用权

B.可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费

C.可以对凤凰公司处以相当于地使用权出让金百分之二十的罚款

D.既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款

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第11题

计算题、某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10,000 万元，企业已缴纳10,000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3,000万元，用于该项目10,000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3,000万中，用于拆迁费用1,000万元，企业实际发生平整土地支出800万元；用于动迁户补偿2,000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1,500万元。1、用于拆迁费用取得的收入1000万元，需要缴纳多少增值税__万元（）

A.99

B.91

C.80

D.0

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